התשובה: אני מניח שהכוונה היא שהם סרבנים והאם סרבנותם יכולה להיחשב כסבירה. בשלב הראשון נשאל שאלה משפטית – האם לדיירים זכויות בגינה מכח הסכם בין בעלי הדירות או שמדובר בדיירים שפלשו לגינה ללא הסכמות? אם נגיע למסקנה שמדובר בדיירים שמחזיקים בגינה כדין כלומר יש להם זכויות הגינה, נעבור לשלב השני והוא שלב בדיקת שווי הזכות באמצעות שמאי מקרקעין.

התשובה: בניה ללא היתר בניה היא בניה לא חוקית וככלל לא מתחשבים בה. המצב שונה כאשר אנחנו מתייחסים למרפסות סגורות שצורפו לשטח הדירה ללא תיקון היתר הבניה. בשטחים אלה ככלל מתחשבים כחלק בלתי נפרד מהדירה הקיימת לצורך חישוב שטח דירת התמורה.

התשובה: ישנם בניינים עם זכויות בניה בלתי מנוצלות ולעיתים הזכויות הללו משויכות האופן ספציפי לדירות ספציפיות. מה קורה כאשר חלק בנו וניצלו זכויות בניה וחלק לא בנו? במצב זה מסכימים על מועד קובע, נניח יום חתימת הדייר הראשון על ההסכם. ביחס למועד הקובע בודקים מי קיבל היתר בניה ובנה, מי קיבל היתר בניה וטרם בנה ומי לא קיבל היתר בניה כלל. שמאי מקרקעין יחשב את השווי של הזכות של כל בעל דירה בכל אחד מהמצבים האלה.

התשובה: כפי שהגדרנו, דייר סרבן הוא כל אחד שלא חותם, גם אם הוא יורש או אם לא ניתן לאתר אותו. כל מי שלא חותם על ההסכם נחשב משפטית לסרבן. זה לא אומר שיפסקו לו לשלם פיצויים אבל זה כן יפסקו לקיום ההסכם ומתן הרשאה לעו"ד התובעים לחתום בשמו על כל מסמכי העסקה.

התשובה: הנציגות מתמנה בתחילת התהליך, בדרך כלל בהחלטה של האסיפה הכללית. אם רוב בעלי הדירות ( 51% ) חתמו על דף של החלטה על מינוי נציגות ועל סמכויות הנציגות אז הנציגות כנראה מונתה כדין. גם אם נפל פגם במינוי, בעלי הדירות מאשרים את המינוי פעם נוספת כאשר הם חותמים על ההסכם שכולל פרק שעוסק בנציגות.

תשובה: אין חובה בדין לערוך מכרז ואין הוראות בדין איך מכרז כזה אמור להתנהל. מבחינה משפטית, אם 2/3 מבעלי הדירות חותמים על ההסכם, חזקה עליהם שהם מאשרים את זהות היזם ובית המשפט לא יתערב, אלא אם ישנן ראיות מוצקות לכך שהיזם איננו ראוי.

התשובה: שוב, כמו בשאלות הקודמות. אם רוב של 2/3 מבעלי הדירות חותם על ההסכם שכולל את מינוי המפקח ואת מינוי בא כח הבעלים, חזקה עליהם שהם נבחרו ואושרו כדין. 

התשובה: השאלה הזאת לא לגמרי שייכת לנושא ההרצאה בעניין הדייר הסרבן ובכל זאת אשיב כך:

אם חתמתם על הסכם ואתם מעוניינים לחזור בכם מהסכמתכם, תבררו את הסוגיות הבאות:

האם התנאים המתלים התקיימו במועדם? אם לא, יתכן שההסכם לא התגבש כלל.

האם היזם חתם על ההסכם? ההסכם מתגבש בחתימת שני הצדדים ולכן במקרה שהיזם לא חתם יתכן שהסכמה שנתתם לא התגבשה להסכם.

אם התנאים המתלים התקיימו והיזם חתם על ההסכם, כנראה שההסכם התגבש ולא תוכלו לבטלו אלא בדרך של פנייה לבית המשפט.

התשובה: כמובן שדי ב – 2/3 אבל חתימה של 85% עשויה להצביע על כך שהמתנגדים הם מיעוט קטן ואולי סחתן. אם זאת חשוב לי להדגיש כי גם ל –  99% מהבעלים אין זכות לפגוע בזכויות של ה – 1%.

לדוגמא: בניין קיים עם 40 דירות מהן 38 טיפוסיות בשטח של 80 מ"ר  ורק 2 דירות קטנות יותר, נניח בשטח של 60 מ"ר ונניח שהן בחזית של הבניין. בנציגות אין נציג של הדירות הקטנות. לאחר מו"מ מול יזם נרשם בהסכם שכל הדירות, למעט הדירות הקטנות עולות בבניין החדש 2 קומות. הדירות הקטנות יקבלו לא עולות קומה כלל שהדירה החדשה תהיה עורפית בבניין החדש.

על פניו מדובר בהפליה ועריצות הרוב ולכן אם יסרבו בעלי הדירות הקטנות לחתום על ההסכם ויציגו חוות דעת שמסבירה את הפגיעה בהם, בית המשפט כנראה יפסוק לטובתם.

כך גם לגבי קשיש בודד שגר בבניין למעלה משנתיים, שיסרב לחתום משום שהיזם מסרב להעמיד לטובתו את אחת החלופות.

תשובה: זאת שאלה שהתייחסתי אליה קודם. כמובן שמי שטוען שמגיע לו יותר הנטל עליו להוכיח באמצעות דו"ח של שמאי מקרקעין. אני מציע למי שטוען טענה כזאת לשוחח עם בא כח הבעלים ועם השמאי של הפרויקט ולהבין מהם כיצד נקבע השיבוץ לדירות החדשות.

התשובה: כאמור, מי שלא סומך על עורך דין הדיירים יכול להיעזר בעו"ד פרטי מטעמו.

לא חתמתי ואני מעוניין לפנות לבית המשפט לפני שתוגש נגדי תביעה. האם זה אפשרי?

אם השאלה מתייחסת לתביעת דייר סרבן, התשובה היא לא. דייר סרבן לא יכול ליזום תביעת דייר סרבן בה הוא הנתבע.

התשובה: בעיקרון, זאת לא דרישה מופרכת. היו לנו מקרים שלחצנו על היזם לתכנן דירת גג שתהיה דירת תמורה מתאימה ביחס לתמורות שמקבלים יתר בעלי הדירות וזה גם התאפשר תכנונית. אם זה לא מתאפשר תכנונית, התנגדות על הבסיס הזה כנראה לא תוכר על ידי בית המשפט בסירוב סביר.

התשובה: דומה לתשובה בעניין דירת הגג. היו מקרים שעמדנו על זה והדייר קיבל דירת קרקע חדשה התואמת בשווי לדירה החדשה שהגיע לו לקבל לפי הוראות ההסכם.

התשובה: החשש והטענה ברורים ומובנים אבל החשש בלבד לא מקנה זכות לסרבנות. אם יש לכם חשש לגבי חוסנו הכלכלי של היזם וגם ראיות תומכות, זה כבר מצב אחר.

התשובה: זה כמובן לא תקין ופוגע בעקרון השוויון. ישנם הסכמים של פינוי בינוי שכוללים סעיף של מקרים מיוחדים. מטרת הסעיף היא לאפשר לנציגות לאשר חריגה מסוימת מידתית ונדרשת בתמורות. לדוגמא, במקרה של דירה עם בעיות רישום והיזם מציע לטפל בזה על חשבונו.

יש בבניין 2 סרבנים אבל הם משפיעים על האחרים שפוחדים לחתום. מה אפשר לעשות?

אם הגעתם לרוב הנדרש והתקיימו התנאים להגשת תביעת דייר סרבן, תתבעו אותם. אם לא הגעתם, אז אתם בשלב השכנוע ותצטרכו להתאמץ להיות משכנעים.

התשובה: אם השאלה היא, האם זאת טענה מוצדקת למניעת הפרויקט?  התשובה היא לא. אגב יש דירות עם 2 כיווני אוויר נוגדים, צפון דרום, שהאוויר זורם. אני מציע לך להיפגש עם אדריכל הפרויקט ולבדוק את האפשרויות התכנוניות.

התשובה: לגבי גגות, אנחנו מבחינים בין מספר מצבים. מצב ראשון, הגג הוא רכוש משותף.

מצב שני, הגג מוצמד לדירה מסוימת. מצב שלישי, הגג מוצמד לדירה מסוימת ובנוי עם תוספת.

אם הגג צמוד לדירה מסוימת צריך לבדוק האם גם זכויות הבניה הן שלו.

ככלל, אם הגג צמוד לדירה מסוימת, יש לזה ערך כלכלי ובעל הדירה צריך לקבל תמורה בהתאם.

בשונה מפרויקט של חיזוק, בפרויקט של הריסה ובניה אין לבעל דירת הגג זכות וטו על הפרויקט.

התשובה: לא. אילו התשובה היתה כן, זה היה מקבע רשימה סגורה מכח החוק של יזמים שיש ניסיון קודם ולכן רק הם קבילים. זה לא אומר שלא בודקים את האיתנות הפיננסית של היזמים ואם יש יזם שיש לגביו סימני שאלה, או תביעות שהוגשו נגדו, זה יהיה לגמרי סביר לפסול אותו.