"דייר סרבן" בהתחדשות עירונית
מארק שיפמן, עו"ד – שיפמן שטרלינג ושות'
על בסיס מאמר זה נתן עו"ד שיפמן ביום 4.9.2023 הרצאה בפני כ – 200 איש במסגרת ההרצאות שמארגנת חברת עזרא ובצרון עבור תושבי תל אביב.
מיהו "דייר סרבן" בפינוי בינוי ?
דייר נחשב ״סרבן״ אם הוא לא חותם על ההסכם לביצוע הפרויקט לאחר הכרזת המתחם לפינוי בינוי או אישור הועדה בקשה להיתר בניה בתנאים אם מדובר בתמ"א 38, ולאחר שהושג הרוב הדרוש על פי דין, ללא כל סיבה סבירה על פי הדין. כלומר – די בכך שבעל דירה איננו חותם על ההסכם לאחר התקיימות התנאים, כדי שייחשב על פי הדין ל"סרבן".
מכאן שסרבנים לפי הדין יכולים להיות גם יורשים שלא רשמו את הדירה על שמם או בעל דירה שלא מאותר.
מהו רוב הנדרש על פי דין בפינוי בינוי?
בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם לפחות 2/3 מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
- בבעלותם לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם 3 דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
- יותר מ – 50% מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.
מהו רוב הנדרש על פי דין בתמ"א 38/2?
בעלי הדירות בבניין, שבבעלותם לפחות 2/3 מתוך כלל הדירות ומכלל הרכוש המשותף. אם הבניין רשום כבית משותף, בנסח טאבו המרוכז יש לבדוק ביחס לכל תת חלקה רשום בצד שמאל החלק היחסי ברכוש המשותף. דירה בבניין של 10 דירות יכולה להיות 10% ברכוש המשותף, אבל גם יכולה להיות 20%. זה משהו שניתן לראות בנסח הטאבו.
בהתאם לחוק ולפסיקה מתי נחשב הסירוב לסירוב סביר?
- כאשר הפרויקט אינו כדאי כלכלית – ואולם חשוב לציין כי, אם פרויקט איננו כלכלי, הוא לא "עובר בנק" ובמקרה כזה אין בכלל פרויקט. בעניין זה נטל ההוכחה הוא על מי שטוען שהפרויקט כלכלי, כלומר היזם.
- לא הוצעו לדייר המסרב מגורים חלופיים בתקופת הבניה, ואם מדובר באדם עם מוגבלות, דירה נגישה ב"מגורים חלופיים" – הכוונה היא למימון שכר דירה בשווי שכר הדירה שיקבל אדם אם ישכיר את דירתו.
- לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות – בכל עסקה היום הדיירים מקבלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות שכר דירה להבטחת תשלומי שכר הדירה לפי הדירה הקיימת – בדרך כלל מנהלים מו"מ לגבי תקופת הערבות הזאת. ישנן גם ערבות בדק וערבות מיסים לגביהן מתנהל מו"מ או שזה נסגר כבר בשלב מכרז היזמים. בעניין זה אם ניתנו לבעלים בטוחות, נטל ההוכחה הוא על מי שטוען כי הבטוחות אינן מספקות.
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר. לכאורה מדובר בסעיף סוציאלי ואולם נטל ההוכחה הוא על הטוען טענה זו ועד כה לא קיבל בית המשפט טענה מסוג זה שהינה קיצונית ועלולה לגרום לביטול פרויקט שהוכרז לפינוי בינוי.
- דיירי הבניין קיבלו תמורה שאינה שוויונית – בעניין זה יש לשאול: מהי תמורה לא שוויונית? נציין כי, הפסיקה הכירה במודלים שונים של תמורות. בפסיקה נקבע "תמורה שוויונית" יכולה לקבל צורות שונות. נקבע כי תוספת אחידה לכל הדירות (לדוגמא: הגדלת כל הדירות ב – 12 מ"ר), או תוספת אחוזית (לדוגמא: הגדלת כל הדירות ב – 25%) או חלוקת דירות הבעלים לקטגוריות (לדוגמא: כל הדירות בשטח X מוגדלות ב – 12 מ"ר, כל הדירות בשטח Y מוגדלות ב – Y), כולם מודלים תקינים של שוויון.
- לקשישים לא הוצעו האופציות הקבועות בחוק.
- לאדם עם מוגבלות לא הוצעו חלופות מגורים מותאמות למצבו.
מהם סוגי הסרבנים?
- אנשים שמפתחים חוסר אמון בצדדים השונים שמקדמים את הפרויקט (ביזם, בנציגות בעורכי הדין וכו').
- אנשים שסבורים שהם אינם מקבלים תמורה ראויה.
- קשישים.
- אנשים עם בעיות רפואיות.
- אנשים חרדתיים.
- סחטנים.
- בעלי דירות ללא אמצעים כלכליים.
נציין כי, בפרקטיקה אנחנו רואים שרוב הסרבנים הם מהסוג הראשון ויש לכך הסברים רבים, ובין היתר:
- הפרויקטים הללו מתנהלים במשך שנים רבות ורוב הדיירים אינם מעורבים במו"מ ובפרטים דבר שמוביל לפערי מידע לגבי התנהלות הפרויקט ומכאן הדרך קצרה לאיבוד אמון.
- התחום רווי ב"מאכרים" מסוגים שונים ואנשים רבים חושבים שבטח יש מישהו שעושה עליהם סיבוב.
- אנשים נמנעים מהוצאה כספית על עו"ד ושמאי מקרקעין כדי לברר את הסוגיות לעומק ונותרים עם "תחושות בטן" שליליות לגבי הפרויקט שאינן מבוססות עובדות.
מהן הטענות שכיחות של הסרבנים?
- טענות לגבי התהליך של קידום הפרויקט – אין שקיפות…הנציגות פועלת בכוחניות, בחרו יזם ללא מכרז וכו'.
- טענות לגבי ההסכם שגובש – אני לא מקבל תמורה ראויה, מגיע לי יותר. לדוגמא: דירתי משופצת וזה לא נלקח בחשבון.
- טענות לגבי עצם פינוי הדירה – לא יכולים / מתקשים לעבור דירה, וודאי אם נדרש מהם לעבור לסביבה אחרת עקב מחסור של דירות להשכרה בסביבתם הקרובה.
- חרדות – חוששים שיעבדו עליהם, יישארו בלי דירה וכו'
- חשש כלכלי – חוששים מנטל עתידי גבוה כגון תשלומי דמי ניהול וארנונה גבוהים.
"חוק ההסדרים והשוואת התנאים" בין פינוי בינוי לתמ"א 38
חוק ההסדרים האחרון עשה "השוואת תנאים" לעניין הרוב הנדרש בין תמ"א 38 ל – פינוי בינוי. בתמ"א 38 חיזוק או הריסה– לאחר חתימת רוב של 67% בפרויקט על ההסכם וקבלת היתר בניה בתנאים, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים לאישור התחלת פרויקט. בפינוי בינוי – לאחר חתימת רוב של 67% בפרויקט על ההסכם והכרזת המתחם לפינוי בינוי (גם אם טרם אושרה תכנית בניין עיר מכוחה ניתן להוציא היתר בניה), ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לאישור התחלת פרויקט וניתן גם להגיש תביעת פיצויים.
מהי הסנקציה כנגד הדייר הסרבן?
- אכיפה – בית המשפט מסמיך את עורך הדין, ב"כ התובעים, לחתום בשם הסרבן על כל מסמכי העסקה. כפי שציינתי קודם, סרבן יכול להיות גם אדם שלא מאותר.
- פיצויים – בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים כנגד הדייר הסרבן.
תא (ת"א) 49303-10-20 (מחוזי ת"א) נילי ניר נ' אורי שעשע
ביולי 2023 ניתן פסק דין בתביעת הדיירים הסרבנים בשכונת ויצמן בהרצליה. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע שמדובר בפרויקט כלכלי עבור כלל הדיירים, לרבות הסרבנים ולכן סרבנותם איננה סבירה וכי אם יעמדו על סירובם יהיה עליהם לפצות את התובעים (2.6 מל"ש כל אחד).
טענות הסרבנים:
- הם לא מתנגדים לפרויקט.
- הם חולקים על התמורה לגבי חישוב השטח ואי התחשבות בגג / חצר ששימשה את הדירה.
- לא התחשבו בשיפוץ שעשו בדירה.
- בהסכם אין מספיק בטוחות (ערבות מיסים, ערבות רישום, ערבות בדק, ערבות השכירות לא מספקת).
- הם הגישו התנגדות לתכנית, לכן עדיין לא ניתן לחייב אותם לחתום.
- עו"ד הדיירים נמצא בניגוד עניינים.
- הם לא קיבלו מפרט טכני ולא ידוע להם הפרטים של הדירה שיקבלו.
- פגיעה בשוויון ביחס לבעלי דירות אחרות.
בית המשפט בחן את השוויון בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות הפרויקט באופן מהותי. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין מתקיים שוויון מהותי בפרויקט וכי התחשיב נערך על בסיס שמאות עניינית ומקצועית.
בית המשפט דחה את הטענות לחוסר שקיפות בפרויקט בשל העדר ראיות התומכות בטענות.
לסיכום:
במקרה של "סרבן" יש לשאול: האם סירובו סביר, בהתאם לאפשרויות שבדין?
יש לאבחן את טענות הסרבן: כנגד התהליך / כנגד התמורות / כנגד ההסכם.
הסרבן נדרש להציג ראיות וחוות דעת מקצועיות התומכות בטענותיו.
במקרה של סרבן קשיש, יש לאבחן על פי גילו במועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם, סוג
הפרויקט. היזם מחויב לקיים את הוראות החוק ולהציע לקשיש את החלופות על פי הדין.
מומלץ שלא להגיע להליכים משפטיים, ומניסיוננו לרוב הדבר אפשרי.