התמורות לבעלי הדירות בפינוי בינוי – כיצד לנהל מו"מ בסביבה של אי וודאות ?
מארק שיפמן, עו"ד – שיפמן שטרלינג ושות'
על בסיס מאמר זה נתן עו"ד שיפמן ביום 5.2.2023 הרצאה בפני כ – 100 איש במסגרת ההרצאות שמארגנת המנהלת להתחדשות עירונית של עיריית אזור.
כמה מילים על התחדשות עירונית:
תחת הכותרת של התחדשות עירונית תמצאו את תמ"א 38 חיזוק שיפוץ ועיבוי שנקרא גם תמ"א 38/1.
תמ"א 38 הריסה ובניה חדשה של בניין בודד נקראת גם תמ"א 38/2.
חלופת שקד – תיקון 139 לחוק התכנון והבניה.
פינוי בינוי שאף הוא הריסה ובניה חדשה, אבל לא של בניין בודד אלא של מתחם שהוכרז באחד המסלולים שנקבעו לכך בחוק.
מסלולי פינוי בינוי:
מסלול רשויות מקומיות – המתחמים מקודמים על ידי רשויות מקומיות במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
מסלול מיסוי – מתחמים אלה מקודמים על ידי יזמים פרטיים. ההכרזה במסלול זה נעשית אחרי שנחתמו הסכמים עם 80% מבעלי הדירות, והתוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור.
השלבים של פרויקט פינוי בינוי:
- זיהוי מתחם מתאים לפינוי בינוי ע"י הרשות המקומית או על ידי יזם.
- התארגנות ראשונית של בעלי דירות המעוניינים בקידום פרויקט פינוי בינוי.
- חתימה על מסמכי הסכמה עקרוניים ומינוי נציגות. בעלי הדירות חותמים על פרוטוקול אסיפה כללית לפיו הוחלט למנות את הנציגות לקידום הפרויקט ולהסמיך את חברי הנציגות למנות עורך דין שילווה את הפרויקט. חשוב שמסמך ההסמכה יכלול סעיף לפיו ידוע לבעלי הדירות שחברי הנציגות פועלים בהתנדבות ולכן בעלי הדירות לא יתבעו את חברי הנציגות.
- הנציגות ממנה משרד עורכי דין שילווה את בעלי הדירות. כמובן שחשוב לבחור עו"ד עם ניסיון בתחום. מדובר בהתקשרות לליווי משפטי שנמשך שנים רבות וזה כשלעצמו דבר מאוד בעייתי. יש בזה אנומליה. עו"ד לא מקבלים שכר טרחה במשך שנים של עבודה, למעשה עד למועד חתימת הסכם עם יזם.
- בחירת יזם – כולל בחינת התמורות.
- מו"מ על תנאי ההסכם, עד הגעה לנוסח הסופי.
- החתמת בעלי הדירות במתחם על ההסכם.
- אישור תכנית / תכניות בניין עיר הדרושות לצורך הוצאת היתרי בניה לפרויקט.
- פינוי בעלי הדירות את הדירות הקיימות.
- תקופת הריסת הבניינים הקיימים ובניית הבניינים החדשים.
- מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות.
נתמקד בבחירת היזם ובחינת התמורות ובמו"מ עם היזם, בהיבט של התמורות לבעלי הדירות.
כשאנחנו אומרים "תמורות לבעלים" למה אנחנו מתכוונים?
נבקש להציע הגדרה:
התמורה לבעלי הדירות היא כל תמורה עם ערך כלכלי שיקבלו בעלי הדירות מהיזם במסגרת ההסכם.
התמורה הראשית היא כמובן "הדירה החדשה" ששטחה לרוב גדול משטח הדירה הקיימת. את הדירה הישנה נהוג למדוד כולל שטחי מרפסות שנסגרו אבל לא כולל חריגות בנייה שלא ניתן לאשר אותן. בפרויקטים רבים מקובל ששטח הדירה החדשה גדול ב – 12 מ"ר משטח הדירה הישנה. בעבר נחתמו הסכמים עם יזמים עם תוספות של 25 מ"ר ואף למעלה מזה. אנחנו מייצגים בעלי הדירות שקיבלו תמורות שעולות על 25 מ"ר ובמרבית ההסכמים שאנו עורכים ישנו סעיף של השתתפות ברווחים מעל לרף מוסכם.
ישנן רשויות שעדיין מאפשרות להביא בחשבון בתקן 21 תוספת של 25 מ”ר לדייר אך רוב הרשויות מאשרות כיום תוספת שלא תעלה על 12 מ”ר ובדירות קיימות גדולות, אף פחות מכך. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה את עמדתה לפיה התמורה הראויה הינה תוספת של 12 מ”ר (למעט דירות קיימות קטנות במיוחד).
כמובן שקיימים מצבים מיוחדים שדורשים מענה מיוחד. כך לדוגמא דירה קיימת שהיא דירה עם גג שצמוד לה, כולל זכויות בניה.
לאחר אישור תכנית בנין עיר חדשה, עלול להתברר שהתכנית הקצתה לבעלים תוספת שטח פחותה מזו שהובטחה להם בהסכם. אם אין מגבלה מפורשת בתכנית בניין עיר, היזם יכול לקיים את ההסכם ולהשלים לבעלי הדירות את ההפרש על חשבונו, או שיאלץ לחזור לבעלי הדירות ולבקש את הסכמתם להפחתת התמורות ותיקון ההסכם.
מדוע שבעלי הדירות יסכימו? משום שללא ההפחתה הפרויקט לא כלכלי והיזם לא יקבל אישור לליווי בנקאי.
מרכבי "התמורה" בדירה החדשה כוללים גם את הקומה, מרכיבי המפרט הטכני, המרפסת הפתוחה, החניה והמחסן.
שמאים מעריכים עלית קומה בתוספת של כ – 2% עד 5% לשווי הדירה.
המפרט הטכני יכול להוות מרכיב משמעותי מאוד בתמורה שכן קיים פער מאוד כספי גדול בין "מפרט בסיסי" ל"מפרט יוקרה".
שטחה וצורתה של המרפסת הפתוחה נובעת ממגבלות התכנון והיא לרוב בשטח של 10 מ"ר – 12 מ"ר.
החנייה תהיה לרוב חניה רגילה בחניון תת קרקעי. ישנה גם האפשרות של חניה במתקן חניה רובוטי ובמכפיל חנייה. כל חלופה מקבלת ביטוי כספי שונה.
תמורה נוספת שבעלים יכולים לקבל או לשלם במצבים מסוימים, בהתאם להסכמות, היא תשלום מזומן.
במדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נרשם:
במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.
השמאי נדרש לבחון את העסקה בהתאם לתקן 21 שהוא התקן של לשכת השמאים לבחינת הכלכליות של עסקאות פינוי בינוי.
חשוב לציין כי לאחרונה חלו שינויים בתחום ההתחדשות העירונית. עודכן תקן 21 שקובע את התמורות לדיירים ואת הרווח היזמי.
בשנת 2022 עודכן תקן 21 של לשכת שמאי המקרקעין ונקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%. שיעור רווחיות זה יאפשר ליזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט באופן שרמת הסיכון של הפרויקט תהיה נמוכה. בפועל יזמים יכולים לקבל אישור לליווי בנקאי כאשר דו"ח 0 של הפרויקט נראה על רווחיות של 15% ומעלה.
הבעיה היא שהיום, אין כלל אחיד וברור לגבי אופן חישוב הרווח היזמי בתקן 21, ולכן התקן לא נותן מענה ברור לחישוב התמורות לבעלי הדירות.
ישנן מספר שיטות לחישוב זכות בעלי בדירות לתמורה כספית נוספת. נציג של שיטת רף הרווחיות ואת שיטת המדרגות:
שיטת רף ברווחיות
לפי שיטה זו, עושים דו"ח כלכלי של הפרוייקט וקובעים רף רווחיות ליזם – נניח 18% ואת התוספת שהרשות נותנת לפי מסמכי המדיניות שלה – בתל אביב והסביבה זה 12 מ"ר ובירושלים זה 25 מ"ר. מכאן יקבע השמאי של הועדה את יחס הפינוי – נניח בתל אביב 1:3 ובנתניה 1:5. כלומר על כל דירה שתתפנה בתל אביב יאושר לבנות 3 דירות ואילו בנתניה יאשרו 5 דירות.
ככל שהיזם יקבל זכויות שמקנות רווחיות שעולה על 18%, בעלי הדירות והיזם מתחלקים בדלתא, לדוגמא: 40% לבעלי הדירות ו – 60% ליזם.
הבעיה בשיטה זו:
- במועד חתימת ההסכם עם היזם התב"ע (תכנית בניין עיר) בדרך כלל עדיין לא מאושרת. את הדו"ח הכלכלי ניתן להכין רק לאחר אישורה של התב"ע.
- השיטה הזאת מתאימה למרבית הדירות שבמתחם אבל לפעמים יש דירות מיוחדות שדורשות התייחסות אחרת. אם במתחם של דירות צפופות (דוגמא: בנייני רכבת של 40 דירות) יש מגרש של דונם ועליו רק 4 דירות, המגרש הזה הוא מגרש חריג.
- ההתייחסות למגרש חריג שונה – מגרש חריג מקבל התייחסות דומה לעסקת קומבינציה.
לדוגמא : אם המגרש חריג יש 4 דירות קיימות שוות וניתן לבנות עליו בניין של 40 דירות, אנחנו יכולים לייחס לכל בעל דירה 10 דירות חדשות.
אם נניח שאחוזי הקומבינציה לעסקת נטו הם 30%, כל בעל דירה יקבל 3 דירות.
מהי עסקת נטו ? עסקה בה היזם משלם את כל המיסים שחלים על הבעלים.
סוגיית המיסוי
סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין דן בעסקה שבין בעל דירה ליזם בפינוי בינוי. החוק קובע שקיים פטור ממס שבח בגין העסקה אם היא עומדת בתנאים שקבע המחוקק.
דירת התמורה ומזומן לא יעלו על תקרת השווי, אחד מאלה לפי הגבוה:
- 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת.
- שווי דירת מגורים, באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר.
- שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר;
- הכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל.
- אם השטח או השווי עולה מעל האמור לעיל, יחול מס על ההפרש.
- קשיש המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת במתחם, שתמורתה ניתנו לו שתי יחידות מגורים חלופיות, זכאי בשל המכירה לפטור ממס.
מכאן שלאור אי הוודאות הכרוכה בעסקאות פינוי בינוי ישנה מורכבות רבה בניסוח סעיפי ההסכם כל שיצפו פני עתיד.
קיים מתח בין שני קצוות. מצד אחד אנו מבקשים להיות מאוד מדויקים בניסוח ההסכם לגבי העסקה והתמורות. מאידך, המציאות התכנונית תתברר רק מספר שנים לאחר חתימת ההסכם ולכן יש להכניס להסכם מנגנונים משפטיים שיתמודדו עם אי הוודאות.
שיטת המדרגות לפי שטחי בניה
כלי משפטי נוסף שמשמש אותנו הוא סעיף תמורה גמיש שקובע את העקרונות ומשאיר מקום לשינויים ותרחישים שונים.
לדוגמא (מתוך הסכם אחר שלנו):
אנחנו קובעים בהסכם כי שטח דירות הדיירים החדשות יהיה בשטח הדירות הקיימות שלהם ובתוספת שטח אשר תקבע על פי היחס שבין סך השטחים הקיימים במתחם לסך השטחים שיאושרו בתב"ע החדשה. להלן דוגמא:
| יחס הפינוי בינוי בשטח – מספר המ"ר בתב"ע החדשה על כל 1 מ"ר קיים | תוספת השטח במ"ר לשטח הדירה הקיימת |
| 2.5 | 20 |
| 2.8 | 21 |
| 3 | 23 |
| 3.2 | 25 |
ככל שיחס הפינוי בינוי יפחת מ 2.5 והיזם יודיע כי אין באפשרותו לתת לדיירים תוספת של 20 מ"ר לשטח הדירה הקיימת אזי יהיה רשאי כל אחד מהדיירים לבטל את ההסכם לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא צורך בקבלת החלטה כלשהי ע"י יתר הדיירים.
שיטה זו אמנם מקבעת את התמורות יותר מאשר "שיטת רף הרווחיות" אך עלולה להתברר בעתיד כחסרת בסיס כלכלי דבר שיוביל לביטול ההסכם.
לסיכום:
- התמורה לבעלי הדירות היא כל תמורה עם ערך כלכלי שיקבלו בעלי הדירות מהיזם במסגרת ההסכם.
- בשל התארכות הפרויקטים של פינוי בינוי, רצוי להכניס להסכם מנגנונים משפטיים שיאפשרו לבצע התאמות לאור השינויים התכנוניים והאחרים שיחולו במשך השנים.