מארק שיפמן, עו"ד – שיפמן שטרלינג ושות'

על בסיס מאמר זה נתן עו"ד שיפמן ביום 14.9.2022 הרצאה בפני כ – 120 איש במסגרת ההרצאות שמארגנת המנהלת להתחדשות עירונית בעריית חולון

"קשיש" הינו בעל דירה שהיה בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה

• אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 70 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" – דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
• בנוסף לדירת תמורה, היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לפחות אחת מ-3 החלופות הבאות (היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע):
  • חלופה 1: מתן אפשרות לבחור מבין אלה:
    • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
    • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
    • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
  • חלופה 2: שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
  • חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

דוגמה :

• בעלת דירה בת 72 התגוררה בדירתה 5 שנים כאשר שכניה לבניין חתמו בפעם הראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.
• כדי שסירוב של בעלת הדירה לעסקה לא יחשב כסביר (אם תסרב), היזם חייב להציע לה "דירת תמורה" ולפחות אחת מאלה:
  • אפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
  • שתי דירות בשווי דירת תמורה.
  • דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון.

בעל דירה שהיה בן 75 ומעלה או חולה הנוטה למות במועד חתימת העסקה

אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 75 ומעלה או חולה הנוטה חלילה למות והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" – דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.

בנוסף לדירת התמורה היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לבחירתו את כל אלה:

• • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
  • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
  • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
  • כמו כן, בנוסף לאפשרות הבחירה שהיזם חייב להציע, היזם רשאי (אך אינו חייב) להציע לבעל הדירה גם את החלופות הבאות:

א.         שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.

ב.          דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

דוגמה :

בעל דירה בן 78 התגורר בדירתו 20 שנה כאשר שכניו לבניין חתמו בפעם הראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.

כדי שסירובו של בעל הדירה לעסקה (אם יסרב) לא יחשב כסירוב סביר, היזם חייב להציע לו "דירת תמורה" ואפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.

בנוסף, היזם יכול להציע לבעל הדירה לבחור באחת או שתיים מהחלופות הנותרות (שתי דירות בשווי דירת תמורה, או דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון).

The post "הקשישים" בהתחדשות עירונית appeared first on שיפמן שטרלינג ושות' - משרד עורכי דין.

מארק שיפמן, עו"ד – שיפמן שטרלינג ושות'

על בסיס מאמר זה נתן עו"ד שיפמן ביום 4.9.2023 הרצאה בפני כ – 200 איש במסגרת ההרצאות שמארגנת חברת עזרא ובצרון עבור תושבי תל אביב.

מיהו "דייר סרבן" בפינוי בינוי ?

דייר נחשב ״סרבן״ אם הוא לא חותם על ההסכם לביצוע הפרויקט לאחר הכרזת המתחם לפינוי בינוי או אישור הועדה בקשה להיתר בניה בתנאים אם מדובר בתמ"א 38, ולאחר שהושג הרוב הדרוש על פי דין, ללא כל סיבה סבירה על פי הדין. כלומר – די בכך שבעל דירה איננו חותם על ההסכם לאחר התקיימות התנאים, כדי שייחשב על פי הדין ל"סרבן".

מכאן שסרבנים לפי הדין יכולים להיות גם יורשים שלא רשמו את הדירה על שמם או בעל דירה שלא מאותר.

מהו רוב הנדרש על פי דין בפינוי בינוי?

בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם לפחות 2/3 מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

1. בבעלותם לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם 3 דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
2. יותר מ – 50% מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.

מהו רוב הנדרש על פי דין בתמ"א 38/2?

בעלי הדירות בבניין, שבבעלותם לפחות 2/3 מתוך כלל הדירות ומכלל הרכוש המשותף. אם הבניין רשום כבית משותף, בנסח טאבו המרוכז יש לבדוק ביחס לכל תת חלקה רשום בצד שמאל החלק היחסי ברכוש המשותף. דירה בבניין של 10 דירות יכולה להיות 10% ברכוש המשותף, אבל גם יכולה להיות 20%. זה משהו שניתן לראות בנסח הטאבו.

בהתאם לחוק ולפסיקה מתי נחשב הסירוב לסירוב סביר?

• כאשר הפרויקט אינו כדאי כלכלית – ואולם חשוב לציין כי, אם פרויקט איננו כלכלי, הוא לא "עובר בנק" ובמקרה כזה אין בכלל פרויקט. בעניין זה נטל ההוכחה הוא על מי שטוען שהפרויקט כלכלי, כלומר היזם.
• לא הוצעו לדייר המסרב מגורים חלופיים בתקופת הבניה, ואם מדובר באדם עם מוגבלות, דירה נגישה ב"מגורים חלופיים" – הכוונה היא למימון שכר דירה בשווי שכר הדירה שיקבל אדם אם ישכיר את דירתו.
• לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות – בכל עסקה היום הדיירים מקבלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות שכר דירה להבטחת תשלומי שכר הדירה לפי הדירה הקיימת – בדרך כלל מנהלים מו"מ לגבי תקופת הערבות הזאת. ישנן גם ערבות בדק וערבות מיסים לגביהן מתנהל מו"מ או שזה נסגר כבר בשלב מכרז היזמים. בעניין זה אם ניתנו לבעלים בטוחות, נטל ההוכחה הוא על מי שטוען כי הבטוחות אינן מספקות.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר. לכאורה מדובר בסעיף סוציאלי ואולם נטל ההוכחה הוא על הטוען טענה זו ועד כה לא קיבל בית המשפט טענה מסוג זה שהינה קיצונית ועלולה לגרום לביטול פרויקט שהוכרז לפינוי בינוי.
• דיירי הבניין קיבלו תמורה שאינה שוויונית – בעניין זה יש לשאול: מהי תמורה לא שוויונית? נציין כי, הפסיקה הכירה במודלים שונים של תמורות. בפסיקה נקבע "תמורה שוויונית" יכולה לקבל צורות שונות. נקבע כי תוספת אחידה לכל הדירות (לדוגמא: הגדלת כל הדירות ב – 12 מ"ר), או תוספת אחוזית (לדוגמא: הגדלת כל הדירות ב – 25%) או חלוקת דירות הבעלים לקטגוריות (לדוגמא: כל הדירות בשטח X מוגדלות ב – 12 מ"ר, כל הדירות בשטח Y מוגדלות ב – Y), כולם מודלים תקינים של שוויון.
• לקשישים לא הוצעו האופציות הקבועות בחוק.
• לאדם עם מוגבלות לא הוצעו חלופות מגורים מותאמות למצבו.

מהם סוגי הסרבנים?

• אנשים שמפתחים חוסר אמון בצדדים השונים שמקדמים את הפרויקט (ביזם, בנציגות בעורכי הדין וכו').
• אנשים שסבורים שהם אינם מקבלים תמורה ראויה.
• קשישים.
• אנשים עם בעיות רפואיות.
• אנשים חרדתיים.
• סחטנים.
• בעלי דירות ללא אמצעים כלכליים.

נציין כי, בפרקטיקה אנחנו רואים שרוב הסרבנים הם מהסוג הראשון ויש לכך הסברים רבים, ובין היתר:

1. הפרויקטים הללו מתנהלים במשך שנים רבות ורוב הדיירים אינם מעורבים במו"מ ובפרטים דבר שמוביל לפערי מידע לגבי התנהלות הפרויקט ומכאן הדרך קצרה לאיבוד אמון.
2. התחום רווי ב"מאכרים" מסוגים שונים ואנשים רבים חושבים שבטח יש מישהו שעושה עליהם סיבוב.
3. אנשים נמנעים מהוצאה כספית על עו"ד ושמאי מקרקעין כדי לברר את הסוגיות לעומק ונותרים עם "תחושות בטן" שליליות לגבי הפרויקט שאינן מבוססות עובדות.

מהן הטענות שכיחות של הסרבנים?

• טענות לגבי התהליך של קידום הפרויקט – אין שקיפות…הנציגות פועלת בכוחניות, בחרו יזם ללא מכרז וכו'.
• טענות לגבי ההסכם שגובש – אני לא מקבל תמורה ראויה, מגיע לי יותר. לדוגמא: דירתי משופצת וזה לא נלקח בחשבון.
• טענות לגבי עצם פינוי הדירה – לא יכולים / מתקשים לעבור דירה, וודאי אם נדרש מהם לעבור לסביבה אחרת עקב מחסור של דירות להשכרה בסביבתם הקרובה.
• חרדות – חוששים שיעבדו עליהם, יישארו בלי דירה וכו'
• חשש כלכלי – חוששים מנטל עתידי גבוה כגון תשלומי דמי ניהול וארנונה גבוהים.

"חוק ההסדרים והשוואת התנאים" בין פינוי בינוי לתמ"א 38

חוק ההסדרים האחרון עשה "השוואת תנאים" לעניין הרוב הנדרש בין תמ"א 38 ל – פינוי בינוי. בתמ"א 38 חיזוק או הריסה– לאחר חתימת רוב של 67% בפרויקט על ההסכם וקבלת היתר בניה בתנאים, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים לאישור התחלת פרויקט. בפינוי בינוי – לאחר חתימת רוב של 67% בפרויקט על ההסכם והכרזת המתחם לפינוי בינוי (גם אם טרם אושרה תכנית בניין עיר מכוחה ניתן להוציא היתר בניה), ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לאישור התחלת פרויקט וניתן גם להגיש תביעת פיצויים.

מהי הסנקציה כנגד הדייר הסרבן?

• אכיפה – בית המשפט מסמיך את עורך הדין, ב"כ התובעים, לחתום בשם הסרבן על כל מסמכי העסקה. כפי שציינתי קודם, סרבן יכול להיות גם אדם שלא מאותר.
• פיצויים – בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים כנגד הדייר הסרבן.

תא (ת"א) 49303-10-20 (מחוזי ת"א) נילי ניר נ' אורי שעשע

ביולי 2023 ניתן פסק דין בתביעת הדיירים הסרבנים בשכונת ויצמן בהרצליה. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע שמדובר בפרויקט כלכלי עבור כלל הדיירים, לרבות הסרבנים ולכן סרבנותם איננה סבירה וכי אם יעמדו על סירובם יהיה עליהם לפצות את התובעים (2.6 מל"ש כל אחד).

טענות הסרבנים:

• הם לא מתנגדים לפרויקט.
• הם חולקים על התמורה לגבי חישוב השטח ואי התחשבות בגג / חצר ששימשה את הדירה.
• לא התחשבו בשיפוץ שעשו בדירה.
• בהסכם אין מספיק בטוחות (ערבות מיסים, ערבות רישום, ערבות בדק, ערבות השכירות לא מספקת).
• הם הגישו התנגדות לתכנית, לכן עדיין לא ניתן לחייב אותם לחתום.
• עו"ד הדיירים נמצא בניגוד עניינים.
• הם לא קיבלו מפרט טכני ולא ידוע להם הפרטים של הדירה שיקבלו.
• פגיעה בשוויון ביחס לבעלי דירות אחרות.

בית המשפט בחן את השוויון בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות הפרויקט באופן מהותי. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין מתקיים שוויון מהותי בפרויקט וכי התחשיב נערך על בסיס שמאות עניינית ומקצועית.

בית המשפט דחה את הטענות לחוסר שקיפות בפרויקט בשל העדר ראיות התומכות בטענות.

לסיכום:

במקרה של "סרבן" יש לשאול: האם סירובו סביר, בהתאם לאפשרויות שבדין?

יש לאבחן את טענות הסרבן: כנגד התהליך / כנגד התמורות / כנגד ההסכם.

הסרבן נדרש להציג ראיות וחוות דעת מקצועיות התומכות בטענותיו.

במקרה של סרבן קשיש, יש לאבחן על פי גילו במועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם, סוג

הפרויקט. היזם מחויב לקיים את הוראות החוק ולהציע לקשיש את החלופות על פי הדין.

מומלץ שלא להגיע להליכים משפטיים, ומניסיוננו לרוב הדבר אפשרי.

The post "דייר סרבן" בהתחדשות עירונית appeared first on שיפמן שטרלינג ושות' - משרד עורכי דין.

מארק שיפמן, עו"ד – שיפמן שטרלינג ושות'

על בסיס מאמר זה נתן עו"ד שיפמן ביום 5.2.2023 הרצאה בפני כ – 100 איש במסגרת ההרצאות שמארגנת המנהלת להתחדשות עירונית של עיריית אזור.

כמה מילים על התחדשות עירונית:

תחת הכותרת של התחדשות עירונית תמצאו את תמ"א 38 חיזוק שיפוץ ועיבוי שנקרא גם תמ"א 38/1.

תמ"א 38 הריסה ובניה חדשה של בניין בודד נקראת גם תמ"א 38/2.

חלופת שקד – תיקון 139 לחוק התכנון והבניה.

פינוי בינוי שאף הוא הריסה ובניה חדשה, אבל לא של בניין בודד אלא של מתחם שהוכרז באחד המסלולים שנקבעו לכך בחוק.

מסלולי פינוי בינוי:

מסלול רשויות מקומיות – המתחמים מקודמים על ידי רשויות מקומיות במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מסלול מיסוי – מתחמים אלה מקודמים על ידי יזמים פרטיים. ההכרזה במסלול זה נעשית אחרי שנחתמו הסכמים עם 80% מבעלי הדירות, והתוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור.

השלבים של פרויקט פינוי בינוי:

1. זיהוי מתחם מתאים לפינוי בינוי ע"י הרשות המקומית או על ידי יזם.
2. התארגנות ראשונית של בעלי דירות המעוניינים בקידום פרויקט פינוי בינוי.
3. חתימה על מסמכי הסכמה עקרוניים ומינוי נציגות. בעלי הדירות חותמים על פרוטוקול אסיפה כללית לפיו הוחלט למנות את הנציגות לקידום הפרויקט ולהסמיך את חברי הנציגות למנות עורך דין שילווה את הפרויקט. חשוב שמסמך ההסמכה יכלול סעיף לפיו ידוע לבעלי הדירות שחברי הנציגות פועלים בהתנדבות ולכן בעלי הדירות לא יתבעו את חברי הנציגות.
4. הנציגות ממנה משרד עורכי דין שילווה את בעלי הדירות. כמובן שחשוב לבחור עו"ד עם ניסיון בתחום. מדובר בהתקשרות לליווי משפטי שנמשך שנים רבות וזה כשלעצמו דבר מאוד בעייתי. יש בזה אנומליה. עו"ד לא מקבלים שכר טרחה במשך שנים של עבודה, למעשה עד למועד חתימת הסכם עם יזם.
5. בחירת יזם – כולל בחינת התמורות.
6. מו"מ על תנאי ההסכם, עד הגעה לנוסח הסופי.
7. החתמת בעלי הדירות במתחם על ההסכם.
8. אישור תכנית / תכניות בניין עיר הדרושות לצורך הוצאת היתרי בניה לפרויקט.
9. פינוי בעלי הדירות את הדירות הקיימות.
10. תקופת הריסת הבניינים הקיימים ובניית הבניינים החדשים.
11. מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות.

נתמקד בבחירת היזם ובחינת התמורות ובמו"מ עם היזם, בהיבט של התמורות לבעלי הדירות.

כשאנחנו אומרים "תמורות לבעלים" למה אנחנו מתכוונים?

נבקש להציע הגדרה:

התמורה לבעלי הדירות היא כל תמורה עם ערך כלכלי שיקבלו בעלי הדירות מהיזם במסגרת ההסכם.

התמורה הראשית היא כמובן "הדירה החדשה" ששטחה לרוב גדול משטח הדירה הקיימת. את הדירה הישנה נהוג למדוד כולל שטחי מרפסות שנסגרו אבל לא כולל חריגות בנייה שלא ניתן לאשר אותן. בפרויקטים רבים מקובל ששטח הדירה החדשה גדול ב – 12 מ"ר משטח הדירה הישנה. בעבר נחתמו הסכמים עם יזמים עם תוספות של 25 מ"ר ואף למעלה מזה. אנחנו מייצגים בעלי הדירות שקיבלו תמורות שעולות על 25 מ"ר ובמרבית ההסכמים שאנו עורכים ישנו סעיף של השתתפות ברווחים מעל לרף מוסכם.

ישנן רשויות שעדיין מאפשרות להביא בחשבון בתקן 21 תוספת של 25 מ”ר לדייר אך רוב הרשויות מאשרות כיום תוספת שלא תעלה על 12 מ”ר ובדירות קיימות גדולות, אף פחות מכך. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה את עמדתה לפיה התמורה הראויה הינה תוספת של 12 מ”ר (למעט דירות קיימות קטנות במיוחד).

כמובן שקיימים מצבים מיוחדים שדורשים מענה מיוחד. כך לדוגמא דירה קיימת שהיא דירה עם גג שצמוד לה, כולל זכויות בניה.

לאחר אישור תכנית בנין עיר חדשה, עלול להתברר שהתכנית הקצתה לבעלים תוספת שטח פחותה מזו שהובטחה להם בהסכם. אם אין מגבלה מפורשת בתכנית בניין עיר, היזם יכול לקיים את ההסכם ולהשלים לבעלי הדירות את ההפרש על חשבונו, או שיאלץ לחזור לבעלי הדירות ולבקש את הסכמתם להפחתת התמורות ותיקון ההסכם.

מדוע שבעלי הדירות יסכימו? משום שללא ההפחתה הפרויקט לא כלכלי והיזם לא יקבל אישור לליווי בנקאי.

מרכבי "התמורה" בדירה החדשה כוללים גם את הקומה, מרכיבי המפרט הטכני, המרפסת הפתוחה, החניה והמחסן.

שמאים מעריכים עלית קומה בתוספת של כ – 2% עד 5% לשווי הדירה.

המפרט הטכני יכול להוות מרכיב משמעותי מאוד בתמורה שכן קיים פער מאוד כספי גדול בין "מפרט בסיסי" ל"מפרט יוקרה".

שטחה וצורתה של המרפסת הפתוחה נובעת ממגבלות התכנון והיא לרוב בשטח של 10 מ"ר –  12 מ"ר.

החנייה תהיה לרוב חניה רגילה בחניון תת קרקעי. ישנה גם האפשרות של חניה במתקן חניה רובוטי ובמכפיל חנייה. כל חלופה מקבלת ביטוי כספי שונה.

תמורה נוספת שבעלים יכולים לקבל או לשלם במצבים מסוימים, בהתאם להסכמות, היא תשלום מזומן.

במדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נרשם:

במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.

השמאי נדרש לבחון את העסקה בהתאם לתקן 21 שהוא התקן של לשכת השמאים לבחינת הכלכליות של עסקאות פינוי בינוי.

חשוב לציין כי לאחרונה חלו שינויים בתחום ההתחדשות העירונית. עודכן תקן 21 שקובע את התמורות לדיירים ואת הרווח היזמי.

בשנת 2022 עודכן תקן 21 של לשכת שמאי המקרקעין ונקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%. שיעור רווחיות זה יאפשר ליזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט באופן שרמת הסיכון של הפרויקט תהיה נמוכה. בפועל יזמים יכולים לקבל אישור לליווי בנקאי כאשר דו"ח 0 של הפרויקט נראה על רווחיות של 15% ומעלה.

הבעיה היא שהיום, אין כלל אחיד וברור לגבי אופן חישוב הרווח היזמי בתקן 21, ולכן התקן לא נותן מענה ברור לחישוב התמורות לבעלי הדירות.

ישנן מספר שיטות לחישוב זכות בעלי בדירות לתמורה כספית נוספת. נציג של שיטת רף הרווחיות ואת שיטת המדרגות:

שיטת רף ברווחיות

לפי שיטה זו, עושים דו"ח כלכלי של הפרוייקט וקובעים רף רווחיות ליזם – נניח 18% ואת התוספת שהרשות נותנת לפי מסמכי המדיניות שלה – בתל אביב והסביבה זה 12 מ"ר ובירושלים זה 25 מ"ר. מכאן יקבע השמאי של הועדה את יחס הפינוי – נניח בתל אביב 1:3 ובנתניה 1:5. כלומר על כל דירה שתתפנה בתל אביב יאושר לבנות 3 דירות ואילו בנתניה יאשרו 5 דירות.

ככל שהיזם יקבל זכויות שמקנות רווחיות שעולה על 18%, בעלי הדירות והיזם מתחלקים בדלתא, לדוגמא: 40% לבעלי הדירות ו – 60% ליזם.

הבעיה בשיטה זו:

• במועד חתימת ההסכם עם היזם התב"ע (תכנית בניין עיר) בדרך כלל עדיין לא מאושרת. את הדו"ח הכלכלי ניתן להכין רק לאחר אישורה של התב"ע.
• השיטה הזאת מתאימה למרבית הדירות שבמתחם אבל לפעמים יש דירות מיוחדות שדורשות התייחסות אחרת. אם במתחם של דירות צפופות (דוגמא: בנייני רכבת של 40 דירות) יש מגרש של דונם ועליו רק 4 דירות, המגרש הזה הוא מגרש חריג.
• ההתייחסות למגרש חריג שונה – מגרש חריג מקבל התייחסות דומה לעסקת קומבינציה.

לדוגמא : אם המגרש חריג יש 4 דירות קיימות שוות וניתן לבנות עליו בניין של 40 דירות, אנחנו יכולים לייחס לכל בעל דירה 10 דירות חדשות.

אם נניח שאחוזי הקומבינציה לעסקת נטו הם 30%, כל בעל דירה יקבל 3 דירות.

מהי עסקת נטו ? עסקה בה היזם משלם את כל המיסים שחלים על הבעלים.

סוגיית המיסוי

סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין דן בעסקה שבין בעל דירה ליזם בפינוי בינוי. החוק קובע שקיים פטור ממס שבח בגין העסקה אם היא עומדת בתנאים שקבע המחוקק.

דירת התמורה ומזומן לא יעלו על תקרת השווי, אחד מאלה לפי הגבוה:

• 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת.
• שווי דירת מגורים, באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר.
• שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר;
• הכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל.
• אם השטח או השווי עולה מעל האמור לעיל, יחול מס על ההפרש.
• קשיש המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת במתחם, שתמורתה ניתנו לו שתי יחידות מגורים חלופיות, זכאי בשל המכירה לפטור ממס.

מכאן שלאור אי הוודאות הכרוכה בעסקאות פינוי בינוי ישנה מורכבות רבה בניסוח סעיפי ההסכם כל שיצפו פני עתיד.

קיים מתח בין שני קצוות. מצד אחד אנו מבקשים להיות מאוד מדויקים בניסוח ההסכם לגבי העסקה והתמורות. מאידך, המציאות התכנונית תתברר רק מספר שנים לאחר חתימת ההסכם ולכן יש להכניס להסכם מנגנונים משפטיים שיתמודדו עם אי הוודאות.

שיטת המדרגות לפי שטחי בניה

כלי משפטי נוסף שמשמש אותנו הוא סעיף תמורה גמיש שקובע את העקרונות ומשאיר מקום לשינויים ותרחישים שונים.

לדוגמא (מתוך הסכם אחר שלנו):

אנחנו קובעים בהסכם כי שטח דירות הדיירים החדשות יהיה בשטח הדירות הקיימות שלהם ובתוספת שטח אשר תקבע על פי היחס שבין סך השטחים הקיימים במתחם לסך השטחים שיאושרו בתב"ע החדשה. להלן דוגמא:

ככל שיחס הפינוי בינוי יפחת מ 2.5 והיזם יודיע כי אין באפשרותו לתת לדיירים תוספת של 20 מ"ר לשטח הדירה הקיימת אזי יהיה רשאי כל אחד מהדיירים לבטל את ההסכם לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא צורך בקבלת החלטה כלשהי ע"י יתר הדיירים.

שיטה זו אמנם מקבעת את התמורות יותר מאשר "שיטת רף הרווחיות" אך עלולה להתברר בעתיד כחסרת בסיס כלכלי דבר שיוביל לביטול ההסכם.

לסיכום:

• התמורה לבעלי הדירות היא כל תמורה עם ערך כלכלי שיקבלו בעלי הדירות מהיזם במסגרת ההסכם.
• בשל התארכות הפרויקטים של פינוי בינוי, רצוי להכניס להסכם מנגנונים משפטיים שיאפשרו לבצע התאמות לאור השינויים התכנוניים והאחרים שיחולו במשך השנים.

The post התמורות לבעלי הדירות בפינוי בינוי – כיצד לנהל מו"מ בסביבה של אי וודאות ? appeared first on שיפמן שטרלינג ושות' - משרד עורכי דין.